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domingo, septiembre 18, 2011

El avalúo del precio indemnizatorio en los trámites de enajenación voluntaria

Una vieja discusión ha existido sobre cual debe ser el alcance del avalúo que las entidades estatales encomiendan a los avaluadores para efectos de realizar los trámites de negociación por enajenación voluntaria, negociación que de voluntaria no tiene sino el nombre pues poco margen para el ejercicio de la autonomía de la voluntad existe cuando al propietario se le amenaza con la expropiación sino accede a vender "voluntariamente".

Las entidades han sido reacias a reconocer en la etapa de negociación directa la totalidad de los perjuicios derivados de la enajenación realizada por razones de utilidad pública o interés social y por tanto encomiendan a los avaluadores que simplementen realicen el avalúo comercial del inmueble, prescindiendo de la valoración de cualquier otro perjuicio. Esto en contradicción con los mandatos constitucionales y legales que han sido bien interpretados por la Corte Constitucional, la cual ha insistido en que la valoración debe incluir no sólo el valor comercial del inmueble sino también los perjuicios que se ocasionan como consecuencia de la enajenación requerida para fines de utilidad pública o de interés general.

En buena hora las leyes 1450 (plan de desarrollo) y 1474 (estatuto anticorrupción) se ocuparon del tema y definieron que el avalúo debería contemplar tanto el valor comercial del inmueble como los perjuicios ocasionados al propietario.

Las normas en referencia son las siguientes:

"ARTÍCULO 246 de la ley 1450 de 2011: AVALÚOS EN PROCESOS DE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES. El Gobierno Nacional reglamentará las condiciones para determinar el valor del precio de adquisición o precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios en los procesos de enajenación voluntaria y expropiación judicial y administrativa, teniendo en cuenta la localización, las condiciones físicas y jurídicas y la destinación económica de los inmuebles, de conformidad con el régimen de facultades urbanísticas aplicable a las diferentes clases y categorías de suelo que trata el Capítulo IV de la Ley 388 de 1997.

"En el avalúo que se practique no se tendrán en cuenta las mejoras efectuadas con posterioridad a la fecha de la notificación de la oferta de compra.

"En la determinación del precio de adquisición o precio indemnizatorio se tendrá en cuenta el mayor valor o plusvalía generada por el anuncio del proyecto, el cual será descontado del precio de oferta, según lo que establece el parágrafo 1o del artículo 61 de la Ley 388 de 1997.

"PARÁGRAFO. Los peritazgos practicados dentro de los procesos de expropiación judicial o administrativa deberán partir del avalúo practicado con fundamento en la reglamentación vigente del Gobierno Nacional o aquella que la sustituya de conformidad con lo previsto en este artículo, así como en las normas metodológicas adoptadas por el IGAC para su desarrollo.

"En todo caso, el valor indemnizatorio deberá fundamentarse en los perjuicios alegados y probados por quien solicita el resarcimiento.

"En caso de preverse el pago de compensaciones dentro de planes de gestión social, estas sumas se considerarán excluyentes con el valor indemnizatorio que en sede administrativa o judicial se llegare a pagar, y de haber ocurrido el pago deberá procederse al descuento".

Por su parte el artículo 87 de la ley 1474, al reglamentar la obligación de las entidades de contar con anterioridad a la apertura de procesos de selección con diseños y estudios completos, reguló también algunos aspectos del proceso de adquisición de inmuebles para obras públicas, disponiendo al respecto lo siguiente:

"ARTÍCULO 87. MADURACIÓN DE PROYECTOS. El numeral 12 del artículo 25 de la Ley 80 de 1993 quedará así:

...

"PARÁGRAFO 1o. Para efectos de decretar su expropiación, además de los motivos determinados en otras leyes vigentes, declárese de utilidad pública o interés social los bienes inmuebles necesarios para la ejecución de proyectos de infraestructura de transporte.

"Para estos efectos, el procedimiento para cada proyecto de infraestructura de transporte diseñado será el siguiente:

"1. La entidad responsable expedirá una resolución mediante la cual determine de forma precisa las coordenadas del proyecto.

"2. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC o la entidad competente según el caso, en los dos (2) meses siguientes a la publicación de la resolución de que trata el numeral anterior, procederá a identificar los predios que se ven afectados por el proyecto y ordenará registrar la calidad de predios de utilidad pública o interés social en los respectivos registros catastrales y en los folios de matrícula inmobiliaria, quedando dichos predios fuera del comercio a partir del mencionado registro.

"3. Efectuado el Registro de que trata el numeral anterior, en un término de seis (6) meses el IGAC o la entidad competente, con cargo a recursos de la entidad responsable del proyecto, realizará el avalúo comercial del inmueble y lo notificará a esta y al propietario y demás interesados acreditados.

"4. El avalúo de que trata el numeral anterior deberá incluir el valor de las posesiones si las hubiera y de las otras indemnizaciones o compensaciones que fuera del caso realizar por afectar dicha declaratoria el patrimonio de los particulares.

"5. El Gobierno Nacional reglamentará las condiciones para determinar el valor del precio de adquisición o precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios en los procesos de enajenación voluntaria y expropiación judicial y administrativa, teniendo en cuenta la localización, las condiciones físicas y jurídicas y la destinación económica de los inmuebles.

"6. Los interesados acreditados podrán interponer los recursos de ley en los términos del Código Contencioso Administrativo contra el avalúo del IGAC o de la entidad competente.

"7. En firme el avalúo, la entidad responsable del proyecto o el contratista si así se hubiere pactado, pagará dentro de los tres (3) meses siguientes, las indemnizaciones o compensaciones a que hubiere lugar. Al recibir el pago el particular, se entiende que existe mutuo acuerdo en la negociación y transacción de posibles indemnizaciones futuras.

"8. Efectuado el pago por mutuo acuerdo, se procederá a realizar el registro del predio a nombre del responsable del proyecto ratificando la naturaleza de bien como de uso público e interés social, el cual gozará de los beneficios del artículo 63 de la Constitución Política.

"9. De no ser posible el pago directo de la indemnización o compensación, se expedirá un acto administrativo de expropiación por parte de la entidad responsable del proyecto y se realizará el pago por consignación a órdenes del Juez o Tribunal Contencioso Administrativo competente, acto con el cual quedará cancelada la obligación".

Estas leyes están acabando entonces con la discusión antes mencionada y hoy no puede existir duda alguna en el sentido de que el avalúo debe comprender tanto el valor comercial del inmueble como la valoración de los perjuicios ocasionados al propietario.

Esta discusión incluso debió haberse concluído hace mucho tiempo pues lo que hoy dijo la ley, ya lo había dicho la Corte Constitucional mediante sentencia C-476 de 2007, pero las entidades se habían hecho los de la vista gorda y se habían negado a acatar el mandato constitucional; lo que dijo esta Corporación al respecto fue lo siguiente:

"De lo anterior surge que la indemnización no se limita al precio del bien expropiado. Si bien la jurisprudencia reconoce que el particular también sufre daños adicionales a la pérdida patrimonial del inmueble, el cálculo del resarcimiento que deba recibir el particular, no se limita a considerar el valor comercial del bien, sino que puede abarcar los daños y perjuicios sufridos por el afectado por el hecho de la expropiación.

"No puede afirmarse entonces que en el caso de la expropiación por vía administrativa el único valor que puede tomarse en cuenta por la administración para efectos de determinar el precio indemnizatorio que se pagará a los propietarios del bien expropiado sea el avalúo comercial".

Un último comentario, a manera de conclusión, es el siguiente: si el Congreso tuvo que acudir a una ley que tiene por objeto atacar la corrupción para aclarar que las entidades no pueden limitarse a reconocer simplemente el valor comercial del inmueble sino que también tienen la obligación de reconocer la indemnización por los perjuicios que se le ocasionen a los propietarios, es porque había una conducta irregular que corregir y esa conducta irregular no era otra que la negativa de las entidades a reconocer las indemnizaciones por los perjuicios causados forzando a los propietarios a acudir ante los jueces para hacer valer sus derechos. Frente a muchas discusiones que se han presentado últimamente con respecto a condenas al Estado por perjuicios ocasionados a los particulares derivadas de procesos de expropiación, nos atrevemos a afirmar que lo irregular no está en las condenas proferidas por los jueces sino en la negativa de la administración a reconocer los perjuicios por la vía administrativa bajo el argumento de que sólo estaban obligados a pagar el valor del inmueble. Obviamente es pertinente el énfasis que hace la ley en el sentido de que los perjuicios que serán reconocidos deben ser los perjuicios probados.

2 comentarios:

  1. Excelente analisis,me dedico a estos temas en materia de servidumbres. Me gustaria conocer tu opinion respecto a la expropiacion realizada sobre un predio que se encuentra con un folio de matricula cerrado

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  2. Muy bien. gran disertación.

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